Ejemplo ilustrativo, no es un anuncio real
Edificio completo para rehabilitar, 12 viviendas
Centro de Madrid · cifras inventadas
GO
Atractivo84/100
ConfianzaAlta
Incógnitas clave e hipótesis- El precio de salida (venta) es una estimación por índice, no un testigo de venta
- El coste de rehabilitación es una referencia, no un presupuesto
Todos los datos clave presentes: precio, m² construidos, libre, titularidad y cargas comprobadas en la nota simple.
| Precio pedido | 4,60 M€ (3.900 €/m² construido) |
| Superficie construida | 1.180 m² (coincide con Catastro) |
| Precio de venta usado | 7.000 €/m² rehabilitado (índice del distrito + prima, estimación) |
| Coste de rehabilitación usado | 1.300 €/m² (estimación) |
| Margen sobre coste | ≈ 24 % (estimación) |
- Precio por m² muy por debajo de la reventa rehabilitada en el distrito
- Libre: no hay inquilinos con los que negociar la salida
- Muy buena microlocalización: metro a menos de 300 m, comercio y colegios a pie
Ejemplo ilustrativo, no es un anuncio real
Edificio completo, 14 viviendas, parcialmente alquilado
Valencia · cifras inventadas
WATCH
Atractivo78/100
ConfianzaMedia
Incógnitas clave e hipótesis- Ocupación: cuántas viviendas están alquiladas y con qué contratos
- Estado del edificio y posible protección patrimonial
Ocupación desconocida, así que el veredicto queda limitado a WATCH aunque los números pinten bien.
| Precio pedido | 2,35 M€ (2.450 €/m² construido) |
| Superficie construida | 960 m² |
| Ocupación | Desconocida: el anuncio dice "algunas viviendas alquiladas" |
| Precio de venta usado | 4.200 €/m² (estimación) |
| Margen sobre coste | ≈ 21 % si está libre (estimación) |
- Atractivo por precio si se puede entregar libre
- Los inquilinos actuales podrían añadir años y costes
- Pedir al agente la relación de rentas antes de visitarlo
Ejemplo ilustrativo, no es un anuncio real
Parcela para viviendas unifamiliares
Afueras de Madrid · cifras inventadas
WATCH
Atractivo71/100
ConfianzaBaja
Incógnitas clave e hipótesis- m² edificables: hace falta la cédula urbanística
- Situación urbanística del vial de acceso
- Precio de venta según precios de oferta cercanos, no ventas
Los m² edificables no están publicados; el valor se apoya en un coeficiente de edificabilidad supuesto.
| Precio pedido | 2,40 M€ |
| Parcela | 6.200 m² |
| m² edificables usados | ≈ 3.100 m² (supuesto 0,5 m²/m², sin confirmar) |
| Valor residual del suelo | ≈ 2,9 M€ con el coeficiente supuesto (estimación) |
- Puede ser buena compra si se confirma la edificabilidad
- Sin m² edificables confirmados, el margen no se puede comprobar
- Siguiente paso: pedir la cédula urbanística
Ejemplo ilustrativo, no es un anuncio real
Solar con licencia para 24 viviendas
Costa del Sol · cifras inventadas
PASS
Atractivo36/100
ConfianzaAlta
Incógnitas clave e hipótesis- El precio de venta es una estimación a partir de precios de oferta
Precio, licencia y m² edificables, todo declarado; los números simplemente no dan.
| Precio pedido | 3,10 M€ (1.050 €/m² edificable) |
| Superficie edificable | 2.950 m² (según licencia) |
| Precio de venta usado | 3.800 €/m² obra nueva (estimación) |
| Valor residual del suelo | ≈ 1,9 M€ (estimación) |
- Suelo a un precio un 60 % superior a lo que soporta la venta
- El margen quedaría por debajo del 10 % al precio pedido
- Solo sale si los precios de obra nueva suben bastante por encima de los actuales
Cómo se calculan los números: el suelo se valora por lo que se puede construir (m² edificables × precio local de obra nueva, menos coste de construcción y margen). Los edificios se valoran por margen de rehabilitación. Los precios de anuncios son precios de oferta, no testigos de venta, y se marcan como tales. En subastas, la puja ganadora estimada es una heurística basada en la tasación y el tipo de subasta, no un resultado demostrado.